论文摘要
我国的物业管理经过20多年的探索，已经有了长足的发展，许多地方的物业管理不断发展、创新，管理水平不断提高，行业覆盖面不断扩大，一些优秀的物业管理企业信誉不断提升，企业形象日渐完善，逐渐确立了自己的行业地位。但是，在市场实际运作过程中，出现了很多问题，比如物业管理收费难、物业管理企业与业主之间的权益纠纷、政府与物业管理行业协会之间的管理责任界限模糊、房地产开发商与物业管理企业之间的责任界限不清等，种种问题困扰着物业管理主体，一方面业主的权益无法得到充分保障，另一方面物业管理企业也因为各种利益纠纷、责任纠纷而阻碍了发展、壮大的进程，而政府主管部门和行业协会也没有发挥其应有的责任。 当我们跨入21世纪的知识经济时代的时候，物业管理行业今后的发展道路应该怎么走，成为理论界和实务界关注和思考的问题。为了使物业管理行业能够健康的发展，为了物业管理企业的发展、成熟、壮大，为了使广大业主的权益得到有效保障，还有很多问题值得我们去思索，去研究，去解决。这其中不仅要求政府与相关管理职能部门必须为物业管理行业打造良好的发展环境，而物业管理行业自身也要加强紧迫感和责任感，建立和健全行业管理机制，提高行业内企业的综合素质，在深刻把握目前房地产市场与物业管理市场的发展环境、竞争态势和发展趋势的前提下，打造一支优秀的物业管理企业队伍，通过不断完善物业管理企业、完善行业管理机制等措施，使物业管理行业能够健康、持续、稳健的发展。同时，加强业主和业主委员会的建设，提高其实施管理的能力和保障自身权益的能力。 物业管理直接关系到我们的国计民生，它与我们广大人民群众的日常生活休戚相关。物业管理行业能否健康发展，物业管理企业能否不断健全，物业管理的政府相关职能部门的宏观管理能否走上法制化、规范化的道路，业主和业主委员会的职能和行为能力能否改善、提高，都直接影响人民大众的生活质量和生活水平。 目前我国的物业管理还处于发展的初期阶段，行业内企业数量太多，行业集中化程度很低，竞争呈现白热化状态。物业管理企业之间互相倾轧，对行业中的物业管理主体及其作用研究摘要竞争规则尚未达成共识，恶意的低价竞争、买通招投标和业主委员会买方机制不健全等现象，使物业管理市场成为当前房地产市场中问题较多、消费者意见较大的领域之一。物业管理市场的竞争缺乏透明度，不够公开、公平、公正。同时，物业管理企业所提供的服务产品差异化较低，极易被学习和模仿，降低了市场进入门槛，加剧了竞争的白热化程度。业主委员会机制尚未健全，业主权益得不到有效保障。 本文从我国物业管理各类主体出发，通过对我国物业管理各类主体发展现状的详细深入分析，包括物业管理行业协会、物业管理企业、政府相关职能部门，业主和业主委员会，剖析目前物业管理各类主体存在的主要问题。并对目前物业管理的焦点问题—业主权益保护进行深入研究。在此基础之上，对我国物业管理未来的发展趋势做出判断，提出各类主体的发展建议，最终为物业管理各类主体的健康发展提供理论参考。 本文由浅到深，逐步深入，在充分可靠、有理有据的事实基础之上，提出笔者的观点。并对焦点问题进行分析，重点突出。 本文的特色在于能够从现象深入到本质，一层层抽丝剥茧，结合法律知识、企业管理理论、宏观调控理论等相关知识，来分析物业管理各类主体的现状，清楚的指明物业管理各类主体的本质特征;从其本质特征出发，分析物业管理各类主体发展所存在的问题。对物业管理目前存在的主要问题、矛盾焦点进行重点分析。在深入分析的基础之上，借鉴美国、香港等物业管理发展比较先进的国家和地区的经验，提出笔者认为可以推行的、适用于物业管理各类主体的发展对策和建议。 本文的创新之处在于能够借鉴先进国家和地区的经验，理论联系实际，分析物业管理各类主体的法律地位，承担的相应责任和享有的权利，以及各类主体在物业管理活动中所处的地位和发挥的作用，对各类主体的性质进行界定，重点对业主权益保护进行分析。本文研究的主要问题在物业管理理论界与实务界均未形成定论，研究结果对指导今后各类主体发展有一定意义。 全文的结构分为五部分。 第一部分，关于物业管理主体的理论研究。阐述了物业管理的内涵、特性和意义，分析了物业管理主体在物业管理中的作用，介绍了物业管理各个主体，包物业管理主体及其作用研究摘要括业主及其组织、物业管理企业和政府行政主管部门与行业协会组织的定义、权利和义务、以及各个主体在物业管理活动中的作用。 第二部分，我国物业管理主体的现状及存在问题。分别介绍了目前三类主体的现状和存在问题。首先介绍了业主及其组织在组织结构、运作方式等方面存在的问题，指出由于业主组织建设中存在的问题而导致的职能不能很好发挥、业主权益得不到有效保障的不良影响。其次介绍了目前我国物业管理企业的发展情况，企业种类、存在问题，以及新形势下物业管理企业面临的机遇和挑战。再次介绍?