论文摘要
市场定位对房地产项目的开发成功与否致关重要，而影响市场定位的因素又很多且很复杂，如国家有关房地产的政策、项目所在区域的经济发展水平及房地产市场环境、开发企业自身条件，消费者的购房需求等。目前房地产开发企业在确定项目的市场定位时，往往出发的角度比较片面，如有的企业在进行市场定位时只考虑消费者的需求，而忽视了国家的宏观政策或企业自身的财务承受能力，结果要么造成企业在施工过程中现金流出现困难，要么产品开发出来后赶上国家的宏观调控而使得产品无法销售出去，这都加大了企业的开发风险。甚至，有时候出发的角度不同，得出的结论会截然不同，而使得企业无法做出准确的判断。针对这个问题，本文根据市场定位的理论知识及在房地产开发公司的实习经验，广泛收集各方面相关信息资料，认真分析总结，把层次分析法与模糊数学方法结合起来建立模糊综合市场定位方法，通过建立住宅市场模糊综合评判指标体系，把各种影响项目定位的因素有机融合在一起，将项目前期开发定位的定性评判转化为定量评判，从而对开发企业所处的综合市场进行定位，进而明确住宅项目开发的档次。 利用模糊综合市场定位方法评价住宅项目的开发档次的基本思路是：首先跟据市场定位的需要，将住宅产品按从高到低分为A、B、C、D、E五个档次，模糊综合市场定位的最终目的就是确定企业适合开发哪个档次的产品；确定影响项目定位的主要因素，最主要的影响项目市场定位的因素有消费者需求、开发企业自身条件及外部环境三项，三个主要影响因素又由不同的因素构成；把各种影响项目定位的因素根据自身特点利用层次分析法建立递阶层次，形成评价指标体系，计算各指标的权重；根据模糊数学的思想，确定评价指标的隶属度，按照各自的权重得出一个综合隶属度，根据这个隶属度来判断开发公司适合开发哪种档次的项目。例如，如果得出的综合隶属度比较大，那么可以判断根据目前公司的经营实力、消费者的需求及企业面临的外部环境特点，适合开发中高档或高档住宅。相反，如果得出的综合隶属度较小，那么可以判断适合开发中低档或低档住宅。 最后，利用建立的模糊综合市场定位模型对一个实际开发案例进行分析，以检验评级体系的合理性和准确性。