论文摘要
城市土地收购储备制度是指由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。建立城市土地收购储备制度是我国城市土地使用制度改革的一次创新。 作为一项制度创新，我国城市土地收购储备在各地的实践已经取得了良好的开端，但同时也遇到了很多问题。本文试图在总结我国城市土地收购储备制度的建立背景和运行状况的基础上，借鉴国外经验，对我国城市土地收购储备制度进行理论探讨，并在此基础上对我国的城市土地收购储备制度的建立和完善提出自己的构想。具体地本文分为四个部分： 第一部分对我国城市土地收购储备制度建立的背景和现状加以分析。我国城市土地收购储备制度的建立是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。具体来说，建立城市土地收购储备制度，是我国各地城市政府为适应经济体制改革和经济增长方式转变的要求，促进城市土地集约化利用而进行的积极探索；是顺应土地制度和市场基本规律而进行的制度创新；是经营城市理念提出得必然结果。而中央采取的严格保护耕地政策、国有特困、破产企业消化和处置其闲置土地的要求、推行招标、拍卖出让土地以及加入WTO则促进了我国城市土地收购储备制度的建立和发展。 1996年，上海建立了我国第一家土地收购储备机构，随后，在1997年，浙江的杭州、江苏的南通等一些地方也相继建立了城市土地收购储备机构，至2002年6月，全国土地收购储备机构达2000余家，目前，全国绝大部分市县都已经成立了土地收购储备机构。从我国各地的实践来看，城市土地收购储备制度已经取得了很大的成绩，但同时也存在不少问题。 第二部分通过对国外相关经验的介绍，从中获得启示。欧洲土地银行的经验给我们的启示是，建立土地银行储备体系，实现国土资源的可持续利用、转变土地的供应机制，确保政府对土地市场的调控、多元化筹集资金，滚动式发展壮大、制定相应的法律法规，保障土地银行储备体系顺利实施。美国城市土地利用与规划对我们的启示是，对于城市土地需要一个政府的调控来保证其合理使用，这种对城市土地的宏观调控就是当今城市规划工作的主要社会功能，也是城市土地利用管理的主要目标；要建立公开透明的用地制度，提供可预测的、灵活的和充分的信息。 第三部分是我国城市土地收购储备制度的理论探讨。首先是我国城市土地收购储备制度的功能定位和目标体系。城市土地收购储备制度，作为我国城市土地使用制度改革的一项创新制度，其功能定位主要是进一步推进我国城市土地使用制度改革的深化，其目标体系是一个多目标体系。其次是我国城市土地供应运行机制的弊端及其改进。然后是我国城市土地收购储备制度运作模式及其机构性质的定位。按下来探讨了我国城市土地收购性质和收购价格。最后，本文还讨论了我国城市土地收购储备制度的融资问题。 第四部分是本文基于上述三个部分对建立和完善我国城市土地收购储备制度提出的基本构想。市场经济是法制经济，建立和完善城市土地收购储备制度的法律保障体系是保证我国城市土地收购储备制度有效运行的重要内容。在明确我国城市土地收购储备制度的功能定位和目标体系的基础上，强化政府对土地一级市场的垄断，加大规范土地市场的力度。要理顺体制，加强协作，协调好各有关部门的关系。城市土地收购储备制度涉及到的部门很多，没有这些部门的良好协作，城市土地收购储备制度就很难真正发挥它的作用。设立城市土地收购储备基金。城市土地收购储备机制的运行总是伴随着资金的运动，城市土地收购储备机制的良性运行需要巨额资金的支持。因此，设立土地收购储备基金便成为建立和完善我国城市土地收购储备制度的重要财力保障。土地收购储备资产证券化融资也是一种重要的融资手段。此外，还要加强对我国城市土地收购储备机构的监管。