论文摘要
上海房地产市场经过1999年底至2003年的持续增长后，目前已进入一个市场兴旺、形势大好的局面，但也是一个比较敏感、微妙的特殊时期：既面临长远发展机遇，又危机潜伏；既有供求总量相对均衡、市场价格的稳步上扬，又存在结构性矛盾，局部地区房价阶段性上涨过快、涨幅过大的问题。 综合分析，上海房地产市场发展中面临的四个主要问题是：近期房价涨速过快，涨幅过大；存在市场结构性矛盾(价格结构、市场供求结构、区域结构矛盾等)问题；投资性购房比例偏高，投资风险、市场泡沫凸现；中低收入家庭住房保障体系未真正建立起来，中低收入家庭的住房困难问题远未得到解决。 倘若不能很好解决以上问题，任由房地产投资持续增加，房地产价格持续高涨，那么，上海房地产市场的风险等级和泡沫程序将进一步上升，届时区域性、结构性调整将不可避免，房价将可能出现大起大落，进而影响上海经济的发展，损害广大老百姓的切身利益。 所以，政府应该做出温和、冷静、长远、适度的宏观调控政策，释放投资风险，避免房地产市场大的波动，保持商品房价格稳步上升的态势，促进上海房地产市场健康有序的持续发展。 要实施正确的房地产宏观调控对策首先要把握好：实施宏观调控要达到的最终目标是什么?要把握什么原则?本文结合经济学的基本理论对这两个问题作了回答和阐述。 解决了以上两个理论问题，结合上海房地产市场发展的实践，本文提出了具体的宏观调控对策。要实施“控制增量、盘活存量”的土地供应政策(重点是盘活6000公顷以上的土地存量)，要考虑实施土地年租制，或尽快开征物业税，要切实打击房地产中介市场中既赚差价又拿佣金，哄抬房价的非法行为等，最终达到降低房价涨幅的目的。要调整土地供应结构，加大中低价商品房用地的供应量，控制中高档土地的市场供应，以调节市场结构。要进一步加大中低价商品房、廉租房的建设量，进一步推出更切实有效的贷款贴息政策以缓解中低收入家庭的住 少豪准户t厂房困难问题。要进一步细化限制期房转让的实推纲则，真正抑制过度的投资性购房比例，并建立起适宜的个人税收调节体系，来取适当的金融信贷政策，多管齐下，谨慎操作，将房地产市场调控在健康有序、持续发展的轨道。