论文摘要
近年来,我国城市房价连年攀升,在北京、上海等一线城市,住房价格已经远远超出当地城镇居民的收入水平。关于我国的房地产是否过热、住房价格是否严重偏离其正常价值的问题逐渐成为政府与百姓、商业与学界共同关注的焦点。越来越多的声音将问题的焦点指向了政府,希望政府在此轮住房市场价格的上涨中有所作为。就在这样的一种情况下,政府对住房市场的调控成为了一种必然的选择。但是紧接着一系列的问题接踵而至,例如,调控所应该把握的住房价格临界值在什么地方?所谓房地产泡沫应如何进行科学的评估?调控政策的制订与操作权应掌握在中央政府手中还是在地方政府手中?住房市场是否应该进行分类调控?如果应该那么这种分类的依据又是什么?调控到底是以行政手段和金融管制为主还是以税收政策为主?政府应着眼于短期、频繁调控还是应着眼于长期调控?调控到底是应该以抑制需求为主还是以增加供给为主?调控是应该采取“一刀切”式的全国统一政策还是应该采取针对不同地区、不同需求群体、不同供给群体的“差异性”政策?调控政策的现实绩效应该如何科学公正地评价?要想系统而科学地回答这一系列的问题,需要对我国住房市场的历史变迁、现状及未来趋势有一个较为全面、深刻的把握,需要对近年来我国政府出台的一系列住房调控政策有一个合符实际的研判,需要对房地产理论、宏观调控理论、现代金融理论、政府与市场的关系、发达国家住房市场发展的经验教训具有较深入的研究,其工作难度是显而易见的,但如果解释得合理,其理论上的贡献和现实政策制订时的参考价值,同样是不言而喻的。本文选择的切入点是住房市场调控的基本概念及理论,首先从住房的功能、属性、特征和住房市场调控的内涵出发,提出了住房的四大功能和两重属性,进而阐述了住房市场宏观调控的必要性。由于住房市场宏观调控的复杂性,本文接下来通过对概念、必要性、理论依据、特征和标准等方面内容进行说明,给出了一个我国住房市场分层次调控的理论框架,其要点是通过“住房支付能力的度量”、“住房保障线”、“住房供给结构比例”、“住房市场的泡沫度量”等核心指标的设定,提出住房市场调控应该从三个层次——市场需求层次、市场供给层次和区域发展层次展开,其主旨是为了引出本文的核心内容——关于我国住房市场分层次调控体系的构想。毋庸置疑,要想构建我国住房市场分层次调控体系,就必须以我国住房市场现状的总体把握、近年来我国政府住房市场宏观调控政策的历史变迁和具体内容的详细解读、借鉴主要发达国家和地区住房市场发展经验教训为基础,以现有房地产理论和市场经济条件下宏观调控理论为依据,进行理论的拓展与创新。因此本文接下来用了三章(第4、5、6章)的篇幅,分别从分层次调控的视角,探讨了我国住房市场价格的区域化特征、我国住房市场调控的变迁与评价、国外住房市场调控理论与经验借鉴等三大问题,主要观点是：我国东部、中部、西部三大区域住房市场的发展不均衡且价格差异很大；在历次住房市场调控中政府出台的政策呈“一刀切”态势；美国、德国、新加坡、香港等房地产市场发展较完善的国家和地区的调控措施具有较强的目的性和灵活性。承接前6章的逻辑思路,本文在第7章着重阐述了本文的核心内容,即我国住房市场分层次调控体系的构想。住房市场分层次调控设计的理论基础,是公平分配原理和社会保障原理,同时政府在住房市场调控过程中,首先要明确两个基本问题：政府住房市场调控政策的目标和构建住房市场调控体系的原则。世界各国对住房市场调控政策目标的具体表述各不相同,但宗旨是一致的,即解决住房困难,提高人民的居住水平和居住质量,保障公民居住权利；而原则主要有四项,即公平原则产权明晰原则、阶段性推进原则和适应需求原则。同时,在我国住房市场分层次调控的过程中政府还必须实现思路的三大转变,即从抑制需求为主向增加供给为主转变、从行政手段和金融管制为主向税收政策调控为主转变、从中央调控为主向地方政府调控为主转变；住房市场分层次调控体系的基本内容分为三大部分,即需求层次的住房市场调控、供给层次的住房市场调控、区域发展层次的住房市场调控。(1)在需求层次的住房市场调控中,政府应根据不同收入的消费者对住房的不同需求,制订不同的住房制度和调控措施,以实现既满足了不同收入阶层的住房需求,有平抑了住房价格的目的；(2)在供给层次的住房市场调控中,政府应根据市场商品——住房、住房市场商品的供给者——开发商以及住房市场本身的不同分类入手,运用不同的手段,实行有增有减、有扶有压、有紧有松的差异性调控政策,以谋求一种既维护了公平又提高了效率的调控效果；(3)在区域发展层次的住房市场调控中,应针对我国住房市场区域发展不平衡的现状,提出一系列因地制宜、分类指导的调控政策,以造就一个价格有涨有跌、发展有快有慢、区域不同但全局均衡的良性的全国房地产大市场。