论文摘要
住房金融的实践关切和对其研究的理论缺乏，是本文选题的初衷。本文是用制度经济学的分析方法来研究住房金融。主要内容包括：理论线索和研究范式。本文试图构建一个系统的住房金融的制度分析框架。制度经济学是基本的理论线索，制度分析范式包括如下方面：交易成本是考察住房金融制度的基本视角，特定的住房制度安排遵循约束条件交易成本最小化原则；金融深化和金融功能理论是理解特定住房金融制度安排的重要辅助方法；整体性住房金融制度结构的形成是包括社会经济、文化、政治等各类制度在内互相影响、平衡的产物，制度捆绑和制度嵌入是常见的形式；金融结构方法是用制度分析方法解释住房金融制度的有力的定量分析工具；住房金融制度变迁的基本动因是交易成本最小化（外部收益内部化），变迁的基本方式是强制性变迁和诱致性变迁；公平和效率是住房金融制度评价的基本标准，公平和效率通过一定的制度安排可以同时实现，政府在住房金融制度中起着平衡公平和效率的杠杆作用。住房金融的制度多样性和变迁。运用制度分析范式，从两个角度分析住房金融的制度。一是从制度安排的角度，分析某项特定的住房金融安排的原因、优势、相关的机构和工具；二是从制度结构的角度，分析一国整体性住房金融制度安排的原因、发展、优势和可能存在的缺陷。从两个方面都体现了住房金融制度的多样性和变迁的基本规律。住房金融制度中的政府。专题讨论了政府在住房金融制度中的作用、角色这个共性的问题。由于住房的福利性，政府在住房金融中通过税收、补贴、担保、提供贷款等间接或直接方式参与住房金融，但市场化取向和间接方式是趋势。发展中国家和转型经济的住房金融制度。特别分析了发展中国家和转型经济的住房金融制度。主要从交易成本的角度分析发展中国家住房金融发展的制约。通过制度变迁，发展中国家发展住房金融可以实现储蓄率的提高和资源的更合理配置。转型经济面临住房金融制度的前后脱节，导致居民住房困难。中国住房金融的制度分析和制度建设。在从一般到特殊地分析了住房金融制度的基础上，分析了中国住房金融制度的变迁过程，指出了在制度结构和制度环境方面存在的问题。然后，提出了在约束条件下构建中国以市场化为基础的“商业性为主，政策性为辅，多种形式和机构并存”的住房金融制度建设框架。并讨论了作为市场基础设施的住房金融二级市场发展的必要性、可行性和策略。