论文摘要
房地产行业的发展离不开资金的支持。无论是在房地产商品的生产环节,还是在其流通环节,都要求必须有巨额的资金投入。银行贷款一直是我国房地产行业发展中的主要融资渠道,房地产业已然成为与银行业高度依存的行业,但是近年来,随着银行贷款政策的调整,房地产信贷门槛的不断提高,致使我国房地产企业的融资成本大幅上升,房地产行业的融资渠道不畅,而自2008年以来,全球范围内的金融危机也使我国房地产业的融资更加困难。面对现实的经济情况,为了缓解我国房地产行业的融资压力,必须逐渐改变房地产行业对银行资金高度依赖的局面,通过创新融资方式,不断拓宽房地产企业的融资渠道,为我国房地产业的发展提供可靠的资金支持,从而实现房地产行业的快速稳定发展。房地产投资信托基金(REITs)作为一种可公开募集上市的房地产证券化产品,它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。世界上一些发达国家都有成功发展REITs的经验,REITs对这些国家房地产业的发展也发挥着重要的促进作用。针对我国国内房地产业发展中存在的一些问题,如住房租赁市场不发达、租售比价不合理以及房地产结构性矛盾日益突出等等,在我国发展REITs,能够为房地产业提供新的融资渠道,降低房地产企业的经营风险；能够促进房地产行业的内部竞争,实现资源的优化配置；能够促进房地产企业完善治理结构,提高资本的运作效率；能够满足社会资本的投资需求,有效运用大众资本；能够提高房地产行业的信息透明度,促进我国金融体制的不断完善,可以说,在我国建立和发展REITs,对国内房地产业,乃至整个社会经济的发展都具有重要意义,而且,从REITs在我国发展的可行性来看,不管是在宏观层面上,还是在微观层面上,不管是从房地产市场的角度来看,还是从金融体制发展的角度来看,我国都具备发展REITs的条件。为了形成对我国发展房地产投资信托基金的正确认识,本文在房地产金融理论和REITs的相关理论的基础之上,在梳理国内外研究文献后,比较国际发达国家发展REITs的具体情况,努力从中汲取经验,并结合我国实际情况,认清我国发展REITs的现实可行性,从而提出建立REITs的规范化构想和具体建议,以期为我国REITs的发展提供一定启示。本文共分为六个部分：第一部分即第一章,绪论,主要是明确选题意义,梳理研究背景和研究现状,并理清全文的研究内容和基本框架。第二部分包括第二、三章,这一部分主要是对房地产金融理论和REITs相关理论内容的梳理,对研究问题进行理论界定,为下面各章节的分析和论述提供必要的理论支撑。第三部分即第四章,这一部分主要是对美国、欧洲和亚洲部分发达国家和地区发展REITs的情况作出介绍,以期通过比较介绍发展REITs的国际经验,为解决我国在发展REITs中所面临的问题,促进REITs在我国的发展提供有用的借鉴和启示。第四部分包括第五、六章,这一部分主要介绍我国REITs的发展现状、发展中面临问题以及可行条件,清楚认识到我国发展REITs既存在障碍,但也具备一定可行性。第五部分即第七章,这一部分构建了房地产信托基金发展的制度框架,包括其设立条件、法律关系、运作风险管理体系、运作监管制度以及退出机制,从而提出了建立REITs的规范化构想。第六部分即第八章,这一部分对我国REITs的发展进行探索,并提出具体可行的政策建议。