论文摘要
房地产行业是指从事房地产开发、经营和管理的各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。按照国际产业分类标准及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类,房地产行业属于服务业,属于第三产业。与其他第三产业相比,房地产行业具有自己独特的产业特性,特别是房地产行业本身的高度综合性和与其他产业的高度关联性特点,对其他产业和整个国民经济的发展影响巨大,必须由法律法规和相关政策进行宏观经济调控,协调与各产业之间、经济主体之间的关系,保证房地产行业的持续健康发展,从而更好地发挥其在国民经济增长中的作用。作为房地产市场的主体及房地产产品的直接供应者,房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织,它对房地产行业的发展起着不可替代的作用。自1978年理论界提出住房商品化、土地产权等观点以来,我国房地产行业经历了理论突破与试点起步阶段、非理性炒作与调整推进阶段和相对稳定协调发展阶段。经过20余年的发展,我国房地产行业连续高速增长,已经成为启动内需、推动经济发展的重要产业之一。截至2005年底,我国拥有各类房地产企业56,290个,资产合计72,193.64亿元,完成土地开发面积22,676.2万平方米。历经二十几年的积累和市场优胜劣汰,我国房地产企业的综合实力有了不同程度的提高,并且出现了以万科为代表的一些实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业。但房地产行业的高利润回报率吸引着大量资质差的中小型企业进入,现阶段我国房地产行业仍带有市场集中度低、单个房地产企业的规模偏小等规模不经济的基本特征,房地产行业发展的现状与其作为国民经济支柱产业的地位严重不符。在由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组完成的“2006中国房地产上市公司10强研究”中10强房地产企业的市场集中度仅为1.169%,即使像万科这样的行业龙头的市场占有率才仅0.305%。而从境外经验来看,房地产行业作为支柱产业都需要骨干、大型企业的支撑。如日本最大的10家住宅产业集团的住宅产销量占全部商品住宅产销量的九成;而香港前10家房地产集团占据的市场份额达到80%,成熟房地产市场正好印证了意大利经济学家帕累托的80/20规律——一个成熟、理性、规范的行业,20%的企业只有占领该行业80%的份额,才能形成有序竞争的局面,促成良性的循环和发展。过去我国房地产企业爆炸式的增长导致现阶段数量众多、良莠不齐的中小型房地产企业构成了市场的供给主体。而这些企业普遍在资金融通、财务结构、管理体制、人才培养、品牌意识等方面存在问题,严重扰乱了房地产市场的正常秩序,制约了房地产行业的健康发展。2003年全国部分地区开始出现房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快、结构不合理等问题,引起社会各界对房地产行业的广泛关注,为有效解决这些问题,引导房地产市场健康有序运转,遏制房地产企业的不正当竞争,保证国民经济的持续稳定发展。从2003年开始,国家就通过一系列宏观经济调控措施,大力整顿房地产行业。综合来看,主要是从房地产企业赖以生存的两个基本要素——土地和信贷资金两个方面来调控。此外,加息、提高存款准备金率、限外令等宏观经济环境也加剧了那些资金实力小、融资能力弱、竞争力差的中小型房地产企业的生存压力,对房地产行业而言,这是一个加速优胜劣汰的过程,而股市的持续繁荣分流了市场资金,影响着房地产企业的资金链;外资的强势进入又要求内地房地产企业迅速壮大,才能与之抗衡。从理论上看:马克思从分工深化和劳动生产率的提高带来规模效应的角度解释了企业的存在和扩张;而从亚当·斯密开始,西方经济学的企业规模理论以一个特定时期内企业生产经营规模的扩大,引起平均单位产出成本下降的内在联系为主要研究对象,一些学者从不同的角度系统阐述了企业规模扩张的动力、目标及其影响因素,形成了较为完善的企业发展学说。本文选取2003年5月国家统计局制定的《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》中的指标,将大型房地产企业界定为从业人员在3000人及以上、销售额在3亿元及以上、资产总额在4亿元及以上的房地产综合企业,经营内容以房地产开发为主,兼及其他。本文认为:相对于市场需求,像万科这样的一批大型房地产企业的缺失是导致当前我国房地产行业市场供给主体平均质量低下的主要原因,而市场供给主体的先天不足又导致了当前房价居高不下、节节攀升,国家宏观经济调控政策收效小,市场波动大,直接制约了整个行业的良性发展。当我国房地产行业步入第四个发展阶段时,机遇与挑战并存:一方面外资强势进入,内地房地产企业急需发展壮大、与之抗衡;另一方面国家宏观经济调控的方向为大型房地产企业的存在和发展创造了难得的外部条件,而过去市场表现良好的房地产企业面临的最大挑战在于能否在坚持守法经营、规范运作的基础上,抓住宏观经济调控带来的快速发展机遇,将规范化路线逐渐转化为先发优势做大做强,实现规模经济。本文认为在这样一个机遇与挑战并存的时期,大型房地产企业应乘势而上,加快发展,主动承担起自己的社会责任;同时,各级政府应增强宏观经济调控意识,加强宏观经济调控力度,完善宏观经济调控政策,为我国大型房地产企业的发展创造良好的制度环境。