论文摘要
海南作为岛屿省份,是一个独立的地理单元,自2010年国家宣布将海南国际旅游岛建设上升至国家战略以来,海南城市化率明显上升,已达到56%。城市化率显著上升的表征就是大量农村人口向城市集聚,大量的居住需求必然带动房地产业的发展。因此,海南城市化进程中,城市的兴起和人口的集聚为这座岛屿的房地产开发活动提供了空间,从客观上推动了岛内房地产活动的开展；进一步地,在海南城市化进程中,随着人们生活品质、精神面貌、文化涵养等方面的改善,这就要求海南在基础设施建设及产业结构转型速度上能与其相匹配。本文在已有的对房地产开发机制的文献进行系统梳理的基础上,侧重于城市化与房地产开发的相互关系的研究,并在分析中考虑不同区域之间的差异。一方面,不同于当前侧重于房地产价格变化的研究,本文对房地产开发的研究侧重于其投资机制,从而从城市发展的角度出发,探讨城市房地产的发展动力及其与城市化的互动关系。另一方面,针对异质性很高的区域特征,本研究引入了空间经济学的研究方法,考虑区域差异背景下房地产开发的整体特征以及区域变异,从而提供更为稳健和深入的分析。选取2007-2011年海南省18个市县的面板数据,在考虑地理空间因素的情况下,利用空间计量模型,探究海南省城市化进程对房地产活动的直接影响,以及周边区域之间的溢出效应。分析结果表明：(1)海南城镇化水平的提高给建筑业带来巨大的发展空间：一是当前城市的公共服务设施严重不足,包括基础教育、公共医疗、绿地、图书馆、体育设施、公共住宅乃至于自来水、公共厕所等。二是在统筹城乡发展背景下,为农村提供的均等化公共服务是一个庞大的系统,将有大量公共基础设施需要建设。因此,海南省城镇化推进可以促进农民转换成城市居民,城市人口的增加必然会引致对城市发地产也需求的增加,进而促进海南房地产的快速发展。(2)海南省产业结构调整未能显著地促进房地产业的发展。产业结构是国或地区产业之间关联的动态反映,是经济增长的结构性决定因素之一,也是衡量一个国家或地区经济发展水平的重要标志。实践证明,作为资源转换器的产业结构,在不同经济发展阶段,其调整态势不同,具有的国民经济整体效益也不同。就某一地区而言,产业层次的高低,决定着其经济素质和实力的强弱；而产业结构是否合理,则决定着这一地区经济能否实现稳定、健康、较快增长。海南省经济落后的主要矛盾之一就是产业结构不尽合理。海南省产业结构调整力度不够,产业结构转换未能导致城乡人口转换,进而促进房地产业快速发展。(3)海南省投资环境的改变不仅未能在促进海南发地产业发展上起到积极作用,反而抑制了房地产业的发展。海南属于岛屿型经济省份,是典型的投资拉动型经济,由于经济基础相对薄弱和岛屿省份的地理位置特点,海南物流成本相对较高,企业生产所需配套资源相对较差,海南只有创造比国内其他地区更优越的投资与经营环境,才能充分发挥后发优势,才能吸引更多的投资,加快海南经济社会发展,改变海南省工业化水平、城镇化水平、城乡居民收水平偏低和经济总量偏小的面貌。近几年来,海南省各级政府积极贯彻“一省两地”、“打造三个特色”发展战略,紧紧围绕“在创新中加快海南发展”的目标,坚持不懈地加强投资环境建设,环境状况持续好转。但是,从实证结果来看,海南省投资环境有待进一步改善。