论文摘要
在对相关文献进行梳理和回顾的基础上,本文紧紧围绕着人口、收入与商品住宅供求这一中心线索,对一系列重要的理论与实践问题展开了理论分析与实证研究。本文从宏观的角度,规范并实证地分析了商品住宅供求的影响因素以及宏观经济对住宅价格的影响,分别分析了人口对住宅需求和供给的影响以及收入对住宅需求和供给的影响,并在论文的后提出了政策性建议。首先,本文理论分析了影响住宅供求的因素,并对其中的主要因素价格、人口和收入以及利润进行了实证分析。通过对1993-2008年的数据实证分析发现,住宅价格、人口和收入对住宅需求有很大的影响,并且存在着量价齐升的局面,这主要是因为我国现阶段的城市人口和收入在同时增加。同时必须指出的是,人口虽然对住宅需求有一定的影响,但是这种影响存在着一定的滞后性。由于需求的增加,住宅供给也在增加,不过住宅供给的增加有其自身的规律。住宅供给的增加虽然同需求存在着一定的关联,但是住宅供给的增加主要取决于利润,当利润大幅度上升时,住宅供给也大幅度上升。其次,本文分析了宏观经济对住宅价格的影响。本文从理论分析着手,采用四象限两市场模型,分析了宏观经济变化对住宅资本市场和住宅使用市场的影响。然后,采用流量——存量模型,使用面板数据,实证地分析了1993-2008年16个省市的宏观经济与住宅价格的关系,结果表明,宏观经济因素对住宅价格的影响是明显的。在影响住宅价格的因素中,价格滞后因素对价格的影响大,由此可知住宅市场存在着一定的不完全性；其次是收入,近些年来我国居民收入的提高直接促使我国住宅价格的上升；再次是人口,由于我国城市新增人口大部分来自农村,所以,新增人口对住宅价格的影响存在着一定的滞后,同时也存在着一定的持续。再次,本文分析了人口对住宅需求的影响。本文从曼昆——威尔模型入手,从理论上分析了人口与住宅需求的关系,人口的变化对住宅需求的影响以及这种影响的传导。然后实证地分析了人口的年龄结构和家庭数量对住宅需求的影响,得到了与前人不同的结论。本部分后分析了城市人口与住宅供给,从理论分析到实证证明,都发现人口对住宅供给存在着很大的影响,并且脉冲响应函数证明了这种影响存在着一定的持续,方差分解证明了商品住宅供给的变化量中人口影响的比例。本文后分析的是收入与住宅价格的关系。这一部分首先分析了新房房价收入比及其影响因素,进而对新房房价收入比用ECM模型做动态分析,发现新房房价收入比与收入显著相关。然后采用面板数据分析方法,分析了永久收入与住宅需求和住宅供给的关系。实证分析发现住宅需求不仅与当期收入相关,更与连续几年的收入相关,不仅前期的收入会影响到住宅需求,未来的收入对当期住宅需求同样有影响,这一点与前人分析相符。关于永久收入与住宅供给的关系,分析发现我国居民的永久收入对住宅供给有显著影响。由于居民收入的提高推动了住宅需求,进而推动了住宅价格,因此,也导致住宅供给的增加。同时发现,住宅供给有明显的惯性。针对本文的分析,本文提出了以下政策建议：大量提供商品住宅,数量应与(潜在)需求一致地甚至稍多一些建设；商品住宅的户型结构应当与(潜在)需求一致,这样才不至于供给与需求之间存在结构性失衡；对投机行为要予以严格地限制；其它供给方式的住宅供给数量要大幅度提高。