论文摘要
我国自改革开放以来吸收外资取得了巨大的成就,其中房地产行业成为外资进入的主要领域,并快速上升为外商投资的第二大产业。资本趋利性的本质、我国国民经济及房地产行业的快速发展、国际房地产金融环境,以及人民币升值等因素使得外资大量涌入我国房地产市场,在我国房地产各个领域的投资规模不断扩大。随着这一趋势越演越烈,境外资金对我国房地产业的影响以及如何应对成为当前房地产金融的热点问题。通过不同渠道进入的外资,由于其不同的运作模式对我国房地产市场产生了各不相同的影响。一方面,促进了我国地产行业的发展,外资的进入给我国房地产企业带来了合作和学习效应,有利于提高经营管理水平,有利于更新投资理念;改善了我国房地产企业的资本结构,有利于推动其持续发展;避免投资风险的波及,促进房地产企业的自运行体系的形成;带来了更多的房地产融资工具和投资理念,推动了我国资本市场的发展;另一方面,由于加剧市场竞争,不可避免的对本土地产企业造成了一定的冲击。热钱的过度进入催生了房地产市场泡沫,加剧了整个行业的金融风险。外资的大量流入制约了我国宏观调控的有效性,增大了国家的调控难度;助推了房地产价格的上涨,加剧了房地产价格的波动;同时也加大了人民币升值的压力;同时由于外资存在一定的投机目的,企图运用新兴市场的脆弱而故意进行炒作,以求在剧烈的波动中获取利益等等。本文试图运用国际比较以及分析的方法,总结归纳了其他各国成功应对流入该国房地产外资的经验以及其相应的资本管理方法,分析了外资在我国地产市场中的重要性,乃至对我国整个国民经济的影响。明确当前外资的发展状况及其所处地位,研究其进入的渠道与方式,同时结合近些年来的实际状况,试着探求一种趋利避害的方式以此更加安全合理的利用外资。通过分析研究本文针对进入我国房地产市场的外资给予以下建议:鼓励外资重点参与我国二、三线城市和内地城市的房地产市场。积极鼓励外资参与这些城市的旧区改造,提升当地房地产企业的质量和管理水平,特别要促进我国房地产中介服务业的成长。鼓励外资投资我国物业更加多元化。除了继续鼓励外资投资大型商业中心、写字楼之外,可以将其投资领域扩展到工业地产项目、五星级酒店等。但对于住宅类的投资要给予限制,避免土地的浪费。加强与外资的直接合作。引进外资的根本目的在于提高房地产企业的整体实力。所以在直接引进外资时应注重加强与外资的合作,把积极影响主动纳入到我国产业的实体经营中来,通过此种直接合作,真正达到提升我国房地产行业的整体水平的目的,促进我国房地产的健康快速发展。