论文摘要
随着我国住房改革制度的不断深入,住房保障制度也在逐步建立和完善。近年来公共租赁住房制度作为我国现有保障住房的补充和完善,为“夹心层”提供基本的住房需求,正在引起人们的关注。大力发展公租房建设,为解决中低收入者的住房问题,实现住房保障和市场之间的桥梁衔接,完善住房保障和供应体系,以及维护社会的公平和谐稳定,有着非常重要的现实意义。公租房是公共财产,所有权属于公租房管理部门,那么融资、建设及管理等都需要由政府和国有企业来主导。既然是公共资源,则有着公共性、公益性、政府干预性、保障对象特定等特点。由于国家财力和人力的有限性,公租房资源也是有限的,则就要求将其分配租赁给真正需要真正符合条件的人群,才能实现社会效率和公平。因此,需要建立起完善的准入和退出机制,严格执行退出管理规定,保障公租房循环利用,实现公租房的总福利最大。但是,自从我国实行保障性住房以来,退出机制仍是一项亟需完善的问题。如廉租房的住户基本都是低收入者,靠国家的济助生活,他们退出国家提供的廉租房是一项很困难的事情；经济适用房的退出机制也是有其特殊性,符合条件的申请者购买经济适用房后即为住户退出该保障体系,即出售也就成了经济适用房的退出机制。公租房的退出机制和以上两者都不同,由于其面对的对象的特殊性,那么也就决定了公租房退出机制也有其特殊性。本文立足于公租房制度分析理论视角,通过文献调查,对国际保障性住房退出机制的成熟做法的研究以及国内公租房退出机制的实践进行比较,经过经验借鉴和经验总结,设计出我国公租房退出机制。有效的退出机制才能够保证公租房在其保障对象群体中正常流转,才能真正发挥公租房社会保障性的功能。本文从公租房退出机制着手,结合前人研究的基础和我国公租房的实际情况,分析了进入和退出过程中所关系到的主体和运行及其相互联系,分析了退出机制运转过程中的利益方的决策,并在此基础上设计出公租房退出环节。本文的研究重点是公租房退出机制中各干系人的相关博弈模型分析以及公租房退出机制设计过程。论文在第四部分,通过政府对公租房退出机制监管的决策分析、公租房管理局与A类租户(符合公租房租住条件、通过合法途径取得入住权并且在整个合同周期内都满足租住条件的租户)之间的博弈模型分析、公租房管理局与B类租户(入住时符合公租房租住条件但由于经济收入的增长在合同周期内义不符合条件的租户)之间博弈模型分析、关于C类租户(完全不符合进入公租房条件但是通过伪造证据或其他非法途径进入公租房体系的租户)社会公众间的博弈分析,得出相关干系人在不同的状况下的决策,为第五章研究公租房退出机制的设计奠定基础。公租房退出机制的设计是本文的重点也是本文的难点,文中先定调了公租房设计的基本原则,然后用图示的形式展示租房退出机制设计的思路,为使公租房退出机制顺利运转,研究了其保障措施。由于公租房是最近两年内才出现的新事物,所以相关法律法规、制度体系还不完善,缺乏理论和实践的支持。重庆市公租房的建设和分配才刚刚开始,退出公租房的实例还较少,经验也几乎没有,所以退出机制设计中可能会有各种潜在的缺陷和风险。并且由于我国个人所得税等方面的制度还不够完善,在对中请对象的收入审核等方面还存在较多困难,即收入线的合理确定、家庭收入的动态监管、惩罚力度以及激励措施等等,都是公租房整体运作的困难,也是本文研究的难点。最后,文章在分析中请过程中公租房管理局与中请户的行为选择的基础上,提出完善和改进公租房退出机制的方法,通过监督体系的建立,尽量减少寻租现象,探索一种有效的退出模式,以解决公租房将可能遇到的退出难的问题。