论文摘要
由于近年来大中型城市房价的持续快速上涨,房地产价格已成为当今我国社会的突出问题。房地产价格不但很大程度影响着人们的生活水平,还关系到整个社会的稳定。因此,房地产价格已成为政府、企业、媒体舆论等关注的重点,同时也成为专家学者重点的研究对象。但是,现在面对的一个困境是：虽然有大量的研究成果以及政府一系列的调控措施,却没有阻挡住房地产价格上升的趋势,房地产价格已严重影响到人们对于政府和房地产企业的信任度,所以深入研究房地产价格内在的影响因素,提出切实有效的对策对解决持续上涨的房地产价格以及当今社会矛盾有着重要的作用。本文以大连市房地产价格影响因素为具体研究对象,通过大连市这个典型的房地产市场来深入剖析房地产价格内在的影响因素。大连市房地产市场发展比较迅速,自1999年以来,大连市房地产投资占固定资产投资比重一直在30%以上,超过全国平均水平。大连市房地产市场非常活跃,从1999年至2008年,大连市住宅实际销售额几乎一直维持在10%以上的增幅(除了2002年为5.62%,2008年为9.81%),2005年甚至达到49.37%的增幅。大连市房地产市场的活跃集中体现在房地产价格上,其房地产价格增长比较迅速,1998年大连市住宅平均价格为2325元/m2,2008年却已经达到6395元/m2。需要特别指出的是,这是整个大连市住宅的平均价格,而大连市辖区的商品房平均销售价格要高很多,2010年4月,其商品房均价已达到11094元/m2。因此,大连市房地产价格是个很好的研究案例,研究大连市房地产价格影响因素有着重要的意义。本文将大连市房地产价格影响因素作为研究对象,目的在于分析其内在的影响因素。本文一方面研究了一些可以量化的指标,如房地产开发国内贷款、建筑成本等,同时也重点分析了一些不可以量化的指标,如消费者心理预期、投机行为等。全文共分六章,第一章为引言部分,介绍了大连市房地产发展状况,以及研究目的等；第二章介绍了国内外关于房地产价格方面的成果,力求把握房地产价格影响因素研究的前沿动态；第三章是关于大连市房地产价格影响因素的选取依据,具体有马克思劳动价值理论和市场供求平衡理论；第四章作为重点章节,通过定性分析研究了大连市房地产价格的影响因素,通过相关理论,分析各个因素对大连市房地产价格的影响；第五章对大连市房地产价格影响因素进行了定量分析,运用相关性分析以及多元回归分析的方法,研究了大连市房地产价格主要的影响因素；第六章提出了具体的对策建议,是本文研究成果的集中体现,同时对论文做了整体性的总结。本文主要研究成果及创新点是：(1)一些不可量化的因素对大连市房地产市场有着重要的影响作用,比如地方政府、投机因素等；(2)运用相关性分析和多元回归分析,通过1999年-2008年相关因素数据分析得到大连市房地产价格的主要影响因素为一些资本因素,比如住宅本年投资完成额；(3)在论述过程中,深入揭示影响房地产价格的内在因素,比如特殊利益集团、GDP政绩观、经济增长模式等；(4)根据研究结论,提出一些调控大连市房地产价格切实有效的措施,比如开征物业税、引导房地产投机向外围发展等。本文的研究成果对于深入了解大连市房地产价格影响因素及进一步研究其它城市房地产价格具有一定的参考价值,但限于篇幅及研究水平,也存在一些不足,这也为今后的进一步研究提供了一些方向。